FLASH NEWS
The paradox of construction and real estate: Prices will rise, but demand will fall!
2026-01-18 11:27:58 / EKONOMI&SOCIALE
The new reference prices for districts will enter into force on January 1, 2026. As happened in Tirana in 2023, the new reference prices for the sale and purchase of apartments in districts are expected to increase the cost for construction entities, especially in coastal areas.
Erjon Harizi, Chairman of the Board of Directors of the Albanian Builders Association (SHNSH), predicts that the increase in references is expected to automatically affect the increase in the obligation for the infrastructure impact tax.
This means that costs for builders will increase as reference prices increase. Mr. Harizi underlines that there will be higher costs as a result of the increase in the obligation for the infrastructure impact tax. This will be reflected in the sale prices of apartments, for coastal areas and for the Municipality of Kamza.
"One of the additional costs for builders is expected to be the increase in reference prices throughout Albania. As the references increase, the cost of construction also increases.
This means that the cost impact for builders will be proportional to the percentage increase in new reference prices. Without a doubt, this cost will have an effect on increasing property prices.
Another factor is the increase in labor costs, which is directly affecting construction costs. Regarding the prices of construction materials, so far the market appears relatively stable, with slight fluctuations, which are not expected to have a significant impact on the final prices of apartments.
Compared to previous prices, the increase in references, after the entry into force of the changes, reaches up to 196%, which is for the new cadastral area near the Port of Durres. The increase reaches up to 79% compared to previous reference prices, for cadastral areas in Vlora, Saranda or Himara.
For this reason, according to the chairman of the SHNSH board, more significant increases in construction costs are expected in the coastal areas of Durrës and Qerret, where reference prices are expected to increase more strongly. While in Tirana, the effects of the changes will be felt in the Municipality of Kamza.
The new district price map, which comes into effect on January 1, 2026, adds 54 new cadastral zones. Their number reaches 119 zones from the 65 that were previously.
Referring to the decision “On the approval of the methodology, rules and procedures for determining the taxable value of immovable property 'buildings', calculating the tax on the building and its payment”, the highest changes in reference prices for the districts result in Durrës.
With the new map, Durrës will be divided into 13 cadastral zones with prices ranging from 45 thousand lek to 200 thousand lek per square meter, up from 67.5 thousand lek which was the previous price.
Në Durrës, ndryshimet më të larta prej 196%, krahasuar me çmimin e mëparshëm, janë për zonën kadastrale nr.13, e cila në terren përkon në Portin e Durrësit, ku po zhvillohet edhe projekti i “Durrës Yachts Marina”.
Në këtë zonë, pas hyrjes në fuqi të vendimit, çmimi do të jetë 200 mijë lekë për metër katror, nga 67,5 mijë që është çmimi i vetëm i referencës së shitblerjes së apartamenteve në Durrës.
Ashtu si në Tiranë, edhe për ndërtuesit në rrethe, taksës së ndikimit në infrastrukturë nga ndërtimet e reja i nënshtrohen të gjitha subjektet që kërkojnë të pajisen me leje zhvillimore dhe leje ndërtimi për objekte banimi, administrative, prodhimi, shërbimi e të tjera. Taksa paguhet nga ndërtuesit para zbardhjes së lejes së ndërtimit.
Për llogaritjen e taksës së ndikimit në infrastrukturë, baza e taksës është vlera në Lek për metër katror e çmimit të shitjes së ndërtimit qoftë për qëllime banimi apo për shërbime. Ndërsa çmimi i shitjes për metër katror bazohet në vlerat referuese të metodologjisë së miratuar nga qeveria.
Sipas vendimit “Për sistemin e taksave dhe tarifave vendore në qytetin e Durrësit për vitin 2023”, i miratuar në muajin dhjetor 2022, për qytetin e Durrësit, taksa e ndikimit në infrastrukturë për ndërtime banimi, që nuk janë të destinuara të përdoren për turizëm, industri apo për shërbime publike është 8%.
Për një objekt rezidencial me sipërfaqe 100 mijë katror, pranë Portit të Durrësit, sipas llogaritjeve me çmimin aktual të referencës, detyrimi i taksës së ndikimit në infrastrukturë për ndërtuesin është 540 milionë lekë.
Detyrimi i taksës, i llogaritur me çmimin e ri të referencës, që hyn në fuqi më 1 janar 2026 për një ndërtim me sipërfaqe 100 mijë metra katror, llogaritet rreth 1 miliard lekë. Detyrimi i ndërtuesit për taksën do të rritet në përqindje të njëjtë me ndryshimin e referencave.
Rritje të lartë për çmimet e referencës ka edhe për zonat e tjera bregdetare, si: Himara, Saranda, Vlora dhe ishulli i Sazanit. Me hartën e re, Himara ndahet në 5 zona kadastrale, ku rritja më e lartë e çmimit prej 141% është për zonën nr.1. Çmimi arrin 140 mijë lekë për metër katror, nga 58 mijë lekë për metër katror.
Saranda gjithashtu do të ndahet në 5 zona kadastrale, ku për zonat nr.1 dhe nr.3, çmimi arrin 100 mijë lekë për metër katror apo 78.6% më shumë sesa çmimi i mëparshëm.
Vlora do të jetë e ndarë në 7 zona kadastrale, ku 4 prej tyre janë brenda qytetit, dhe zonat e tjera do të jenë ajo e Radhimës, Orikumit dhe ishullit të Sazanit. Në Vlorë, rritja më e lartë për çmimet e referencës është në ishullin e Sazanit.
Deri tani, ishulli i Sazanit, nuk ka qenë i banueshëm. Ky i fundit përfshihet për herë të parë si zonë kadastrale në hartën e metodologjisë për llogaritjen e taksës së ndërtesës, pas prezantimit për zhvillimin e projektit rezidencial nga kompania “Affinity Partners” e sipërmarrësit Jared Kushner, dhëndri i Presidentit Donald Trump.
Për ishullin e Sazanit çmimi i referencës është 200 mijë lekë për metër katror apo 233% më shumë sesa çmimi i mëparshëm për qytetin e Vlorës.
Rritja e kërkesës nga të huajt do të shtrenjtojë më tej çmimet e pronave në bregdet deri në 2030
Përveç çmimeve të referencës në zonat bregdetare, rritja e çmimeve të pronave pritet të nxitet edhe nga shtimi i kërkesës nga blerësit e huaj.
Jonian Antoni, administrator i agjencisë së pasurive të paluajtshme “Century 21 Albania”, parashikon se gjatë vitit 2026, kërkesa për prona në bregdet nga të huajt do të vijojë të rritet, për shkak të çmimeve ende më të ulëta që ofron Shqipëria krahasuar me vendet e rajonit.
Sipas tij, shtrenjtimi i çmimeve për pronat në bregdet do të jetë i pashmangshëm të paktën deri në vitin 2030. Rritja vjetore e çmimeve pritet të luhatet nga 4% deri në 12%, në varësi të zonës.
“Kërkesa në zonat bregdetare vazhdon të jetë solide dhe pozitive. Gjatë vitit 2025, interesin më të lartë e kanë marrë zonat me çmime të ulëta dhe mesatare, si Shëngjini, Gjiri i Lalëzit dhe veçanërisht bregdeti i Durrësit. Megjithatë, shitje të mira dhe me çmime pozitive vijojnë edhe në bregdetin e Jugut”, shprehet z. Antoni.
Ai thekson se raporti kërkesë-ofertë në bregdet mbetet i balancuar dhe se ky trend pritet të vijojë edhe gjatë vitit 2026. Mbi 60% e blerjeve në zonat bregdetare realizohen nga të huaj ose diaspora.
Duke krahasuar tregun shqiptar me atë të Greqisë, Kroacisë dhe Malit të Zi, ku çmimet janë mbi dyfish më të larta se në Shqipëri, z. Antoni parashikon rritje të përvitshme të çmimeve.
“Rritjet variojnë nga 4–5% në disa zona deri në 10–12% në zonat më elitare. Kjo pritet të vijojë deri në vitin 2030, kur planifikohet anëtarësimi i Shqipërisë në Bashkimin Europian”, nënvizon ai.
Në vitin 2025, çmimet e pasurive të paluajtshme në bregdet u shtrenjtuan nga 20 deri në 67%, duke reflektuar një treg aktiv të orientuar kryesisht nga blerës të huaj.
Agjentët imobiliarë pohuan më herët se rritja e çmimeve u ndikua nga shtimi i kërkesës veçanërisht për pasuri të paluajtshme në zonat bregdetare, si: Golemi në Qerret, Vlorë, Radhimë, Orikum dhe Sarandë. Kërkesa në bregdet vijoi të dominohej nga shtetas të huaj, kryesisht nga vende pa dalje në det në Europë si Çekia, Polonia dhe Hungaria.
Në vitin 2025, nga rritja e kërkesës së të huajve, u regjistrua shtrenjtim më i lartë çmimesh në zonat e Vlorës, si: Lungomare, Radhimë dhe Orikum.
Në vijën e dytë të ndërtimit në Lungomare, çmimet e shitjes janë rritur nga 33 deri në 67% krahasuar me një vit më parë. Sipas të dhënave të agjencive të shitblerjes së pasurive të paluajtshme nga 1,500 euro për metër katror që u shitën vjet pronat në Lungomare, në vitin 2025 çmimet u luhatën nga 2,000 deri në 2,500 euro për metër katror.
Në vijën e parë të ndërtimit, çmimet arritën nga 2,500 deri në 3,500 euro për metër katror, për shkak të mungesës së ofertës dhe kërkesës së lartë.
Since 2023, residential projects have continued to be added to the Radhima area. Sales prices range from 2,000 to 3,000 euros per square meter, compared to 1,500–2,000 euros in 2024, representing an increase of 20 to 33%.
In Orikum, prices for low-end apartments have increased from 800 to 1,300 euros per square meter (an increase of 63%), while the maximum prices have remained at the level of 1,500 euros per square meter. This area is also sought after for property purchases by immigrants, mainly those living in Italy, who use the apartment for summer holidays.
In Saranda, in the summer of 2025, sale prices for apartments in new constructions with proximity to 1,000 meters from the sea were offered at prices of 2,000 to 2,500 euros per square meter. On the first line, prices have reached 3,000 to 3,500 euros per square meter. In resorts, apartments are being sold at prices of 4,000 euros per square meter.
For real estate market agents, the increasing trend of demand for properties from foreign tourists has led to a decrease in supply and an increase in prices.
According to local real estate agencies, rising prices have caused demand for property from foreigners to enter its second year of decline.
Even in Golem, demand continued to be led by foreign citizens during 2025. Arjan Gjuzi, a real estate agent from "Century 21 EON", said earlier that Czech, Polish and Hungarian citizens are looking to buy apartments in Golem.
According to him, foreigners are more likely to buy for investment purposes, to rent them out daily. Due to increasing demand and decreasing supply, the sale prices of apartments on the first line in Golem reached 2,000 euros per square meter. The increase was 33% compared to 2024.
Near the Kavajës Rock area, property prices increased by 11% compared to the previous year. The selling price reached 2,000 euros per square meter from 1,700 euros per square meter, which was the maximum level for 2024.
Property prices within the city of Durres also remain high, at 2,000 to 2,500 euros per square meter. According to real estate agents, these high prices are influenced by limited supply and stable demand.
Due to high prices for almost a decade, demand from locals in Golem remained low. Only in 2025 did locals return to buying, due to the offer of installment sales.
Even in the Qerret area, the increase in apartment prices continued for 2025.
According to data from real estate agencies, on the first line of construction, prices reached up to 2,000 euros per square meter, or 33% more compared to last year. On the second line, prices go up to 1,700 euros per square meter, which represents an increase of about 40% compared to 2024. /Monitor/
Happening now...
The revolution is over, Edi Rama continues calmly
Nga Bato Kosova
ideas
top
TRENDING 
services
- POLICE129
- STREET POLICE126
- AMBULANCE112
- FIREFIGHTER128